Piata imobiliara, in ansamblu, a traversat o perioada fasta si in 2018, inregistrand cresteri pe toate segmentele: birouri, retail, industrial si logistic. Potrivit datelor companiei de consultanta imobiliara CBRE Romania, activa pe aceste segmente, curba de crestere se va mentine si in urmatorii doi ani, luand in calcul ratele mici de neocupare, tendinta de compresie a randamentului prime, dar si numarul semnificativ de proiecte aflate deja in constructie saua caror demarare a fost anuntata pentru 2019.Conform analistilor, volatilitatea cadrului fiscal si a celui legislativ, precum si framantarile de natura politica ar putea afecta nivelul investitiilor in ansamblul sau. Perspectiva unei regresii economice, care nu ar afecta doar jucatorii din zona imobiliara, ci majoritatea companiilor active pe plan local, reprezinta, la randul sau, un factor de risc.
In contextul favorabil al pietei imobiliare locale, CBRE si-a consolidat in 2018 pozitia de lider de piata atat la nivel general, cat si pe toate segmentele in care este implicata: spatii de birouri, spatii industriale si retail. In 2017, compania a realizat o cifra de afaceri de 12,6 milioane de euro, reprezentantii CBRE estimand rezultate financiare foarte bune si in 2018.
Mihai Paduroiu, Head of Advisory & Transaction Services al CBRE Romania:
"Segmentul spatiilor de birouri a crescut in ritm alert in 2018, iar pentru 2019 estimam o amplificare a activitatii, cu 15 proiecte anuntate pentru finalizare si circa 304.000 mp care vor fi livrati, conform estimarilor noastre. De asemenea, 50% din suprafata totala care va fi finalizata in 2019 este deja inchiriata, ceea ce ne spune ca, in continuare, cererea depaseste oferta actuala si ca piata are nevoie de mai multe spatii de birouri de clasa A. Pentru 2019, proiectele din Bucuresti sunt anuntate cu precadere in zonele de vest, nord, centrala, CBD (zona Piata Victoriei, Piata Charles de Gaulle) si in Pipera. O tendinta importanta este, insa, crearea de noi poluri de birouri in zone ca Timpuri Noi sau Piata Presei Libere - Bd. Expozitiei. Cresterea ponderii spatiilor de co-working si accentul pe importanta experientei utilizatorului si pe imbunatatirea mediului de lucru sunt alte doua trenduri care vor continua sa se dezvolte si sa influenteze modul de a construi si alegerea spatiilor de birouri de catre viitorii chiriasi. Estimam ca pana in 2020 vom ajunge la un procent de 20% reprezentat de spatiile de co-working din totalul spatiilor de birouri nou-construite la nivelul Bucurestiului. In urmatorii ani, niciun proiect mare de birouri nu va putea supravietui fara o componenta de co-working. In ceea ce priveste cererile de inchiriere, cred ca si in 2019 vom observa o situatie similara celei din 2018, cand cele mai multe solicitari au venit de la companii din domeniul IT (35%), urmate de jucatori importanti din sectorul productiei industriale si al energiei (16%), precum si de serviciile de afaceri (12%). Randamentul isi va continua compresia si anul acesta, ceea ce e un semn foarte bun al dezvoltarii si maturizarii pietei.
Segmentul spatiilor de birouri a atins anul trecut cea mai mica rata de neocupare din ultimii noua ani, Romania reprezentand cea mai competitiva piata din Europa Centrala si de Est. Exista, insa, semnale ca dinamica poate incetini. Cred ca o mare provocare este intelegerea pietei la nivel national, nu doar la nivelul Capitalei. Orasele regionale au specificul lor si trebuie intelese ca atare. Povestile de succes trebuie replicate in orasele secundare, similar ca in cazul Poloniei. O alta dificultate este inovatia insuficienta.
In 2018, CBRE a dominat, pentru al treilea an la rand, clasamentul companiilor de consultanta cele mai active pe segmentul spatiilor de birouri. 24% din tranzactiile incheiate in 2018 in Capitala au fost intermediate de noi, iar la nivel national, consultantii nostri au intermediat peste 40 de acorduri. In 2019 ne vom mentine aceasta anvergura, inovand si contribuind din plin la alinierea spatiilor de birouri locale cu cele din pietele mature ale Europei".
Andrei Jerca, Account Director | Industrial Services al CBRE Romania:"Segmentul industrial si logistic creste si va continua sa se dezvolte interesant in 2019, conform analizelor noastre. Rata de neocupare a momentului este de 4% la nivel national, iar nivelul cererii ramane foarte ridicat. In 2018 cele mai multe solicitari pentru inchirieri de spatii industriale si logistice au venit de la companii din domeniul logistic, retail si din sectorul serviciilor profesionale. O categorie se dezvolta insa in mod accelerat: estimam ca in 2019 vom asista la un numar substantial de cereri din sfera companiilor de e-commerce, in conditiile in care consumul in Romania inregistreaza cel mai accelerat ritm de crestere de la inceputul crizei financiare din 2008. Retailul a devenit cel mai important sector care impulsioneaza majorarea cererii pe piata logistica, iar in mod particular comertul electronic genereaza cresteri semnificative ale cererii de inchiriere, deoarece un produs comandat online necesita de trei ori mai mult spatiu logistic decat unul comercializat prin canalele traditionale de retail. Dezvoltatorii vor construi masiv si anul acesta, data fiind rata mica de neocupare si numarul mare de solicitari de inchiriere si preinchiriere. Cele mai multe proiecte dezvoltate in 2019 vor fi, cel mai probabil, bazate pe cereri ferme, asa ca vom asista la un procent extrem de mic de constructii de tip speculativ. In ceea ce priveste evolutia acestui segment pe viitor, este prematur sa facem prognoze pentru cinci sau sase ani. Contextul economic, schimbarile legislative si fiscale, precum si stabilitatea climatului politic joaca un rol important si nu dorim sa speculam despre ce se va intampla pe aceste paliere. Accelerarea lucrarilor de constructie si imbunatatire la nivelul infrastructurii, precum si dezvoltarea retelei de drumuri dintr-o regiune ca Moldova, de exemplu, ar avea un impact pozitiv. Toate companiile care doresc sa inchirieze spatii de depozitare si productie sunt interesate de amplasamente cat mai bine conectate la reteaua locala si internationala de autostrazi.
Cele mai importante provocari pe segmentul spatiilor industriale si logistice sunt legate de dificultatea de a gasi forta de munca si de infrastructura insuficient dezvoltata in anumite regiuni. Acestea nu sunt insa obstacole insurmontabile si ne asteptam ca in 2019 numarul tranzactiilor de spatii industriale si logistice de clasa A sa ramana pe o curba ascendenta. Estimam ca randamentul prime (randamentul inregistrat de proiectele de clasa A, din zonele cel mai bine cotate) va continua sa scada si in primul trimestru din 2019, la fel cum a facut-o pe parcursul lui 2018. Compresia randamentului este un semnal bun, un indicator al unei piete active, unde exista investitii si tranzactii semnificative.
Cea mai importanta tranzactie pe care am intermediat-o in 2018 in sectorul industrial a fost cea de vanzare a unui teren de 42 de hectare catre compania BSH Electrocasnice Manufacturing SRL, filiala romana a concernului german BSH Hausgeräte GmbH. In 2019 ne dorim sa crestem si mai mult numarul si amploarea tranzactiilor si, de ce nu, sa contribuim la intrarea pe piata locala a unor noi jucatori".
Carmen Ravon, Head of Retail Leasing | Retail Agency al CBRE Romania:"Activitatea in sectorul spatiilor comerciale va continua, dupa toate probabilitatile, sa fie dinamica si in urmatorii doi ani, chiar daca nu la aceleasi nivele maximale. Observam o intensificare a activitatii in orasele regionale, ca Timisoara, Brasov, Sibiu, Targu Mures sau Craiova, care se va mentine si in perioada urmatoare. Acest lucru se datoreaza cresterii generale a puterii de cumparare. O alta tendinta importanta care contribuie la stimularea dezvoltarii acestui segment este majorarea ponderii componentei online pe segmentul de retail. Cresterea consumului in Romania a dinamizat piata spatiilor comerciale, dupa cum era firesc. Mari branduri internationale care activeaza in industrii extrem de diverse si tintesc segmente de public diferite vor continua sa intre pe piata locala. Acesta este un semn ca piata romaneasca se maturizeaza si devine din ce in ce mai ofertanta pentru marii jucatori care o ocoleau pana acum, considerand-o prea riscanta. In 2019 vom asista la stabilizarea catorva trenduri manifestate deja in 2018: scaderea numarului de noi centre comerciale aflate in constructie si cresterea numarului proiectelor de extindere sau reamenajare, precum si schimbarea tipului de expunere a chiriasilor. Piata de retail va fi dominata de proiecte de reamenajare ale centrelor comerciale pentru a-si intari pozitia dominanta in orasele cu putere de cumparare buna si pentru a asimila concepte noi ale retailerilor importanti sau cerute de specificul mixului de chiriasi. Mediul online va schimba din ce in ce mai mult modul in care facem cumparaturi, iar proprietarii vor lua decizii bazate pe tehnologie si studii foarte precise asupra zonei de captare si comportamentului de cumparare.
Principalele dificultati si riscuri pe acest segment al pietei imobiliare sunt generate de doi factori relevanti: lipsa amplasamentelor potrivite pentru dezvoltarea numarului optim de magazine si fluctuatia personalului. Proprietarii de centre comerciale se confrunta cu majorarea costurilor cauzata de cresterea salariului minim si a preturilor utilitatilor. Ne asteptam ca anul 2019 sa fie foarte asemanator cu 2018".
