Avand in vedere recenta schimbare a Guvernului, pentru anul 2020 avocatul Catalin Dinu, Co-Head Real Estate al casei de avocatura Volciuc-Ionescu SPARL, anticipeaza o oarecare impredictibilitate a cadrului legislativ si politicilor fiscale. Necesitatea modificarii OUG 114/2018, demararea procesului de elaborare a Codului Amenajarii Teritoriului, urbanismului si constructiilor, modificarile legislative ce vor fi adoptate in sectorul energiei, dar si alte initiative anuntate de noul Executiv pentru 2020, sunt, insa, menite sa imbunatateasca calitatea mediului de afaceri din Romania si sa faciliteze activitatea companiilor, inclusiv a celor din domeniul constructiilor.Despre toate acestea, plus alte perspective asupra pietei de law&tax din Romania, cu accent pe sectorul de constructii si real estate, vorbeste, in continuare, Catalin Dinu, Co-Head Real Estate al casei de avocatura Volciuc-Ionescu SPARL.
Practica de Real Estate a firmei este formata in principal din 4 avocati si este condusa de Sabin Volciuc si Catalin Dinu.
- Cum vedeti implementarea OUG 114/2018 in sectorul constructiilor, in 2020?
- Pe scurt, OUG 114/2018 a introdus in sectorul constructiilor salariul minim brut de 3.000 de lei (mai mare fata de salariul minim national) si taxe reduse pentru angajati (scutirea integrala de la plata pe impozitul pe venit si a contributiei la sanatate, cote reduse la pensii si munca), cu scopul de a atrage forta de munca pe santierele din Romania, aceasta fiind una din cele mai grave probleme din sectorul constructiilor.
Se pare ca din cauza unei redactari defectuoase a prevederilor legale, salariul minim majorat se aplica tuturor angajatorilor din domeniul constructiilor, insa facilitatile fiscale se aplica doar la angajatorii care obtine cel putin 80% din cifra de afaceri din activitati de constructii. De aceea impactul salariului mediu marit se resimte diferit de catre companiile de constructii, efectul noilor costuri cu angajatii fiind evident mai impovarator pentru angajatorii care nu ating pragul de 80% si astfel nu beneficiaza de facilitatile fiscale. Un alt efect neprevazut a fost si tendinta muncitorilor de a migra de la angajatorii care nu ating pragul de 80% la cei care il ating, pentru a obtine un venit net mai mare.
Desi opiniile sunt divizate, de principiu masurile introduse de OUG 114/2018 sunt benefice pentru stimularea sectorului constructiilor din Romania, sub rezerva aplicarii uniforme si nediscriminatorii a salariului minim majorat, corelativ cu facilitatile fiscale. Ramane de vazut daca aceasta deficienta va fi corectata prin revizuirea OUG 114/2018 anuntata de noul Guvern condus de Ludovic Orban.
- Care sunt cele mai importante modificari legislative cu impact in sectorul de constructii, prevazute pentru 2020?
- Avand in vedere recenta schimbare a Guvernului, ne asteptam ca in anul 2020 sa vedem modificari legislative si de politici fiscale, care din pacate creeaza o impredictibilitate daunatoare mediului de afaceri si face dificila alcatuirea unor planuri de business sustenabile pe termen lung.
In ceea ce priveste OUG 114/2018, noul Premier Ludovic Orban a anuntat ca vor fi abrogate majoritatea prevederilor, cu exceptia celor din domeniul constructiilor. Astfel cum am precizat si anterior, modificarile aduse de OUG nr. 114/2018, in special facilitatile fiscale in domeniul constructiilor, ar fi benefice pentru a rezolva lipsa actuala acute de forta de munca de pe santierele din Romania.
Pe website-ul Ministerului Lucrarilor Publice, Dezvoltarii si Administratiei a fost publicat un anunt referitor la demararea procesului de elaborare a Codului Amenajarii Teritoriului, urbanismului si constructiilor. Elaborarea unui astfel de cod este o oportunitate deosebita pentru legislator de a reuni toate reglementarile sub un singur act si de a elimina multe din neclaritatile si normele contradictorii care se regasesc acum disparate in mai multe legi, norme metodologice si regulamente.
Autoritatea Nationala de Reglementare in Domeniul Energiei a anuntat, la randul sau, o serie de modificari in sectorul energiei pentru implementarea Directivei (UE) 2019/944 privind normele comune pentru piata interna de energie electrica si Regulamentului (UE) 2019/943 privind piata interna de energie electrica, cu scopul de a revitaliza piata producatorilor de energie regenerabila si de a incuraja deblocarea investitiilor in dezvoltarea unor noi proiecte.
In domeniul fiscal, noul Guvern condus de Ludovic Orban a anuntat ca in perioada urmatoare va lua in considerare si cel mai probabil va desfiinta mecanismul privind split TVA si va elimina supraimpozitarea contractelor de munca part-time. Totodata Parlamentul Romaniei a votat legea care elimina de la 1 ianuarie 2020 supra-acciza la carburanti.
- Cum caracterizati piata de fuziuni si achizitii in 2019? Care au fost principalele mutari de pe piata constructiilor/ imobiliara?
- Piata de fuziuni si de achizitii a fost destul de dinamica in acest an, cu consolidari ale pozitiei unor jucatori importanti, dar si iesiri de pe piata din Romania a unor investitori care au atins maturitatea proiectelor. Printre cele mai importante tranzactii din piata realizate anul acesta se numara achizitia cladirii de birouri "America House" din zona Piata Victoriei din Bucuresti de catre Morgan Stanley Real Estate Investing si preluarea de catre fratii Paval (proprietarii Dedeman) a cladirii de birouri "The Office" din Cluj-Napoca, valoarea achizitiei fiind estimata la peste 100 de milioane de euro.
Ca o noutate fata de ultimii ani, in care am fost obisnuiti ca marile proiecte sa vina doar din sectorul privat, remarcam amprenta semnificativa in anul 2019 si a domeniul public, cel putin prin marile proiecte strategice de infrastructura anuntate a se implementa prin parteneriat public-privat.
- Care sunt principalele proiecte din sectorul constructiilor si imobiliar in care ati fost implicati in 2019?
- In ultimul an, proiectele din sectorul constructiilor si imobiliar care ne-au tinut ocupati au variat de la achizitii de terenuri (inclusiv agricol) si proiecte imobiliare (birouri, dar si rezidentiale majore), la achizitii de companii producatoare de materiale de constructii, dezvoltari greenfield si proiecte de parteneriat public-privat - ca exemple:
Am asistat un campion local in agro-business in achizitionarea a peste 1.000 de hectare de teren agricol, intr-un proces complex de analiza si consolidare a titlurilor asupra a mai mult de 300 de parcele de teren - inclusiv structurarea achizitiei.
Asistam un dezvoltator din Germania in legatura cu un proiect rezidential de peste 300 de apartamente in zona Aviatiei-Pipera - de la analiza juridica si achizitionarea terenului, negocierea contractelor de management de proiect si contractului cu antreprenorul general, pana la structurarea vanzarii apartamentelor in stadiul de proiect.
Am asistat un grup international lider pe piata materialelor de constructii, in procesul de achizitie si integrare a unor fabrici si depozite de adezivi si unei cariere de calcar, de la efectuarea due diligence-ului pana la structurarea achizitiei si implementarea masurilor de absorbtie si integrare a businessul achizitionat in cel existent.
Am asistat un consortiu de companii de constructii din Republica Populara Chineza in legatura cu participarea la licitatiile de proiecte de parteneriat public-privat - pentru licitatia "Autostrada Bucuresti-Brasov" si licitatia "Clinica Multifunctionala Dr. Calistrat Grozovici Corp A si Corp B".
Am asistat un lider international din domeniul automotive (supply chain) in preluarea si dezvoltarea unei fabrici industriale pentru o noua capacitate de productie.
Asistam un fond de investitii in dezvoltarea unui proiect de sere gigant, care se va intinde pe o suprafata de 30 de hectare.
- Care sunt cele mai frecvente litigii pe care le-ati intalnit in sectorul de constructii?
- In ultimul timp au aparut din ce in ce mai multe cazuri in care autorizatiile de construire a marilor proiecte imobiliare sunt atacate in instanta - cu efecte negative asupra dezvoltarii normale a proiectului si pierderi foarte mari de finantare, chiar si doar prin suspendarea lucrarilor pana la solutionarea litigiului. Aceasta lipsa a certitudinii privind deplina legalitate a autorizatiilor de construire si PUZ/PUD odata emise este o problema de mult semnalata mai ales de investitorii straini.
De asemenea, am observat tendinta unor actiuni sicanatorii prin diverse modalitati (cum ar fi plangeri la autoritati, impiedicare lucrari, contestatii ale titlurilor de proprietate) venite din partea vecinilor terenurilor vizate de proiecte mari de locuinte/ birouri sau de infrastructura (cum ar fi parcuri eoliene, fotovoltaice, fabrici). De cele mai multe ori, asemenea pretentii sunt nefondate, insa beneficiarii/ investitorii proiectelor afectate prefera uneori sa ofere compensatii pretendentilor pentru a nu afecta cursul normal al dezvoltarii proiectului.
Aceste aspecte neplacute pot fi, de cele mai multe ori, evitate sau preintampinate prin implicarea consultantilor juridici chiar de la primele discutii si planuri privind noi proiecte.
- Cum caracterizati activitatea companiei?
- Volciuc-Ionescu SPARL este o casa de avocatura independenta, care reprezinta in mod traditional institutii financiare, societati multi-nationale si campioni locali din sectoarele cheie in Romania, care tinde spre excelenta si garanteaza servicii rapide si flexibile de specialitate, fiind recomandata de catre directoarele juridice internationale Chambers, Legal500 si IFLR1000, pentru "abilitatea de oferi consultanta juridica constructiva si concentrata pe aspecte comerciale, anticiparea nevoilor clientului si intelegerea industriei", precum si pentru capacitatea de aborda "problemele dincolo de aspectele strict juridice, ceea ce este destul de rar pe piata avocaturii din Romania".
