PeliPartners: Reguli noi pentru initierea unui PUZ de catre investitori privati

Procedura de initiere a planurilor de urbanism zonale (PUZ) de catre investitorii privati, persoane fizice sau juridice, face obiectul unei reforme majore in proiectul de Cod al Urbanismului, aflat in dezbatere parlamentara, arata o analiza a casei de avocatura PeliPartners.

„Proiectul de Cod al Urbanismului vine cu o serie de prevederi care acorda facilitati investitorilor, cum ar fi eliminarea obligatiei legale de a intocmi PUZ in anumite zone - zone centrale, zone/parcuri industrial etc. - sau posibilitatea de a majora justificat indicatorii urbanistici POT si CUT la maxim 30% fata de valoarea initiala, o singura data, in afara zonelor protejate, fata de 20% limita actuala. In ceea ce priveste insa procedura de initiere a unui PUZ, modificarile sunt substantiale, iar noile prevederi pot ridica provocari serioase pentru investitori”, explica Ioana Waszkiewicz, Senior Associate PeliPartners.

Noua procedura pune accentul pe dezvoltarea urbanistica coerenta si unitara, desfiintarea practicii PUZ-urilor de parcela - prin stabilirea unei zone de reglementare si a unei zone de studiu a documentatiei PUZ - si reglementarea investitiilor necesare pentru construirea infrastructurii publice pentru noile proiecte propuse de investitori. Totodata, unele responsabilitati vor fi preluate de investitori, sau mai multi investitori dintr-o zona vor trebui sa ajunga la un acord amiabil pentru dezvoltarea urbanistica a zonei. „Ne dorim sa fim optimisti, dar realitatea este ca potentialul de abuz de drept este mare atat din partea proprietarilor vecini, cat si din partea unor investitori neprofesionisti, iar instantele nu sunt pregatite in prezent sa rezolve spete care necesita expertize de urbanism – la acest moment nu exista niciun expert judiciar autorizat pentru specialitatea urbanism”, arata autorii analizei.

 

Potrivit proiectului Codului Urbanismului, investitorii care solicita initierea unui PUZ vor trebui sa realizeze un studiu de oportunitate care, pe langa prezentarea investitiei propriu-zise, va include si prezentarea consecintelor economice si sociale la nivelul localitatii, precum si un plan de actiune pentru etapizarea investitiilor in proiectul privat si in infrastructura necesara. Acest plan de actiune va stabili categoriile de costuri ce vor fi suportate de investitor si categoriile de costuri in sarcina autoritatii publice locale.

Dupa analiza in cadrul Comisiei tehnice de amenajare a teritoriului si urbanism, pasul urmator va fi emiterea unui aviz de initiere prin dispozitie a primarului prin care se va stabili zona de reglementare si zona de studiu a PUZ, categoriile functionale ale dezvoltarii, eventuale servituti, restrictii sau interdictii, indicatori urbanistici - limite minime si maxime - si, ca elemente de noutate fata de procedura actuala, dotarile de interes public necesare si schema planului de actiune pentru realizarea proiectului, inclusiv a dotarilor de interes public. Prevederile de mai sus se refera la doua noi documente care vor fi elaborate ulterior ca parte din documentatia PUZ; respectiv programul de investitii publice si planul de actiune pentru implementare, care vor stabili investitiile, valoarea estimata, surse posibile de finantare, etapizarea realizarii investitiilor, stadiul implementarii acestora la momentul realizarii proiectului si partile responsabile de implementare. Avizul de initiere va fi act administrativ susceptibil de atacare in instanta.

 

In vederea realizarii investitiilor de utilitate publica, din prevederile Codului Urbanismului rezulta in mod indirect faptul ca investitorii privati vor trebui sa puna la dispozitia autoritatii, in mod gratuit, terenurile necesare, astfel cum de altfel se intampla in practica si in prezent. Astfel, Codul prevede ca PUZ-urile initiate de investitori privati nu pot contine propuneri care implica proceduri de expropriere, dar ca se pot negocia cu autoritatea locala contracte de urbanizare sau restructurare urbana, referitoare la finantarea din fonduri private a infrastructurii necesare - infrastructura de transport, tehnico-edilitara, educationala, sociala, de sanatate, culturala, de mediu, necesara zonei asupra careia are impact direct PUZ - sau la cedarea unor suprafete de teren de catre initiatorul documentatiei PUZ.

Mai mult, in trei cazuri de PUZ-uri initiate de investitori privati se vor stabili taxe locale de echipare a teritoriului aplicabile initiatorilor PUZ. Aceste cazuri sunt: (i) extinderea intravilanului, (ii) reconversia functionala si (iii) modificarea indicatorilor urbanistici prevazuti prin PUG. „Cu siguranta obligatia implementarii infrastructurii pentru proiecte rezidentiale de amploare era o necesitate, iar stabilirea prin PUG a directiilor de dezvoltare a orasului ar da predictibilitate pentru investitori. In final insa, pare ca autoritatea va transfera oricum la investitori o mare parte din costuri prin aplicarea unor taxe locale pentru dezvoltare urbana”, arata casa de avocatura.

 

In proiectul de Cod al Urbanismului se propune posibilitatea autoritatii locale de a amana emiterea avizului de initiere, motivat, in vederea corelarii cu programele si proiectele de interes public existente la nivelul autoritatii locale. Autoritatea va putea inclusiv sa stabileasca o grila de prioritizare a PUZ „in raport de beneficiile aduse interesului public, stabilite prin planurile de actiune propuse la nivelul studiilor de oportunitate”. Totodata, se propune ca autoritatea locala sa poata respinge solicitarea de majorare a indicilor urbanistici daca lipseste o fundamentare tehnica temeinica sau daca majorarea duce la costuri prea mari pentru autoritatile locale.

 

In vederea coordonarii intentiilor de elaborare a PUZ, lista solicitarilor de initiere a PUZ se va publica pe site-ul oficial al autoritatii competente. Autoritatea va putea transmite investitorilor dintr-o anumita zona o solicitare de a colabora, in conditiile legii, in vederea elaborarii unei singure documentatii PUZ.

Exista si alte prevederi care, indirect, obliga investitorii dintr-o anumita zona sa coopereze. Astfel, zona de reglementare a PUZ se va compune conform noilor reglementari propuse din cel putin imobilele care au generat elaborarea documentatiei de urbanism, imobilele invecinate direct, precum si cele amplasate pe aliniamentul opus. Desi nu este clar stabilit in proiectul Codului, in cazul in care se doreste majorarea indicatorilor urbanistici POT si/sau CUT, se pare ca zona de reglementare ar trebui sa vizeze intreaga unitate de referinta teritoriala (UTR) in care este incadrata parcela, intrucat norma care permite o astfel de majorare se refera la „restabilirea reglementarilor urbanistice la nivelul unitatii de referinta teritoriale”.

Cooperarea investitorilor este in principiu un concept pozitiv, pentru ca in general investitorii privati au o mai mare deschidere si viteza de reactie decat autoritatile. In acelasi timp insa se creeaza incertitudine cu privire la soarta unui proiect prin lipsa unor criterii pentru proiectul colectiv si lipsa unor proceduri de solutionare a disputelor. Prin urmare, eventualele abuzuri de drept din partea unor proprietari vecini au potentialul de a bloca proiectele private – dincolo de durata unui proces in instanta, problema practica actuala este lipsa expertilor judiciari in specialitatea urbanism, iar astfel de cauze nu vor putea fi solutionate fara expertize de specialitate.

Totodata, prin PUZ se stabilesc obligatii privind infrastructura tehnico-edilitara si planuri de actiune care vor trebui sa acopere intreaga zona reglementata. Este nevoie de mai multa claritate privind eventuala alocare a acestor costuri pentru proprietarii din zona reglementata care nu sunt si co-initiatori ai PUZ-ului. Acesti proprietari nu pot fi obligati sa se faca o dezvoltare la un anumit moment si sa suporte costuri de dezvoltare urbana care in mod normal revin autoritatii locale.

Separat de prevederile de mai sus, Codul Urbanismului in forma actuala prevede ca pentru accelerarea unor „investitii private de interes public”, autoritatea poate deveni co-initiator al unui PUZ alaturi de unul sau mai multi investitori privati, situatie in care procesului de initiere i se vor aplica regulile simplificate ale unui PUZ initiat de autoritate. Plecand de la aceasta propunere din Codul Urbanismului, o solutie practica pentru blocajele ce pot aparea intre proprietarii dintr-o zona ar fi obligatia autoritatii sa preia pregatirea PUZ in astfel de situatii.

 

Referitor la procedurile de intocmire a unei documentatii de urbanism incepute inaintea intrarii in vigoare a viitorului Cod al Urbanismului, proiectul prevede ca acestea raman supuse legii in vigoare la data initierii, cu exceptia procedurilor privind avizarea integrata. Neclaritatea provine din modul in care proiectul defineste data initierii procedurii ca fiind „data la care actul administrativ in baza caruia se demareaza procedura este adus la cunostinta tertilor” – nu este clar aici daca proiectul se refera la certificatul de urbanism sau la avizul de oportunitate, si nici ce procedura de aducere la cunostinta a tertilor s-a avut in vedere – consultarea publica sau orice alta forma de aducere a proiectului la cunostinta a tertilor. Solutia legislativa actuala care stabileste ca un proiect se considera inceput la data obtinerii certificatului de urbanism este mult mai clara si ar putea fi preluata in Codul Urbanismului.