Pandemia Covid-19 nu a facut decat sa accentueze si sa grabeasca anumite scenarii si evolutii care se manifestau la nivelul pietei imobiliare/ real estate. Unele dintre efectele severe ale pandemiei asupra pietei imobiliare se vor resimti abia incepand cu anul 2021.In ultima perioada observam numeroase puncte de vedere asupra potentialului impact pe care pandemia Covid-19 il va avea asupra pietei imobiliare din Romania, pe care le putem imparti in doua categorii: cei care anticipeaza o criza substantiala si un impact major ce se va manifesta in scurt timp si cei care spera ca un asemenea impact nu va exista sau va fi insignifiant si ne vom putea intoarce la status quo-ul dinainte.
In realitate insa, piata de real estate cunoaste o decuplare de minimum 12-18 luni fata de restul economiei, iar impactul asupra acestui domeniu economic se va observa incepand cu al doilea semestru al anului 2021.
Spre deosebire de bula imobiliara din anii 2007-2008, in care toate domeniile pietei imobiliare au fost afectate in mod aproximativ egal, criza sanitara actuala va genera un impact diferentiat.
Anticipam ca piata cladirilor de birouri si cea comerciala vor fi cele mai afectate, in timp ce impactul asupra pietei imobiliare rezidentiale si logistice va fi redus sau chiar inexistent in privinta celei din urma.
In ceea ce priveste piata cladirilor de birouri observam deja sistarea sau amanarea unor proiecte in curs sau initiative de transformare a acestora in proiecte rezidentiale sau mixed-use. Contrar unor opinii exprimate, consideram ca aceasta criza sanitara nu va aduce cu sine inchirierea de catre companii a unor suprafete mai mari in vederea asigurarii distantarii fizice a angajatilor si, de asemenea, ca o tranzactie semnificativa recenta nu reprezinta un indicator real al revenirii acestei piete.
Piata de birouri credem ca va cunoaste o schimbare de esenta care s-ar fi produs oricum in timp, insa a fost accelerata de pandemia Covid-19. Unele dintre companiile care inchiriau suprafete mari in cladirile de birouri moderne, vor renunta la o parte dintre suprafetele inchiriate sau nu vor mai reinnoi contractele in aceiasi termeni. Asadar, impactul real va putea fi observat in momentul prelungirii contractelor de inchiriere in curs pentru marile companii care pot sustine plata chiriei fara influente majore asupra bugetului, in timp ce alte companii au negociat deja predarea unor parti a suprafetelor inchiriate catre proprietari sau reducerea chiriei. Pre-inchirierile, proiectele off-plan de aproximativ 450.000 mp la nivelul Bucurestiului, precum si durata pentru care sunt incheiate contractele de inchiriere (in general 5 ani), sunt asteptate sa cunoasca o reducere semnificativa.
Conform unor analize efectuate de cei mai mari proprietari de cladiri de birouri la nivel global, aproximativ 45% dintre angajati nu se vor mai intoarce la birou in acelasi program de 5 zile/saptamana.
Birourile flexibile si spatiile de co-working vor inlocui birourile individuale dedicate, iar cladirile vor trebui sa adopte masuri suplimentare pentru asigurarea securitatii sanitare a angajatilor, ceea ce va presupune investitii suplimentare.
In ceea ce priveste piata rezidentiala, cresterea recenta pana la 140.000 de euro a limitei creditului garantat de catre stat in cadrul programului „Noua casa” ar trebui sa conduca la o sporire a suprafetelor locuintelor. Incertitudinea viitorului va determina insa oamenii sa fie mai reticenti in a contracta imprumuturi imobiliare pe termen lung. Acestia vor avea nevoie in continuare sa locuiasca intr-un spatiu care sa fie eventual utilizat si drept birou, cel putin o parte din saptamana, iar transferarea observata in ultima perioada in ceea ce priveste relocarea din apartamente catre casele situate in afara zonelor metropolitane, se va pastra cel putin pe termen mediu intr-o zona marginala, determinata de lipsa unei infrastructuri robuste, precum si de dezavantajele asociate locuirii in afara zonei urbane. Conceptul „orasului de 15 minute” va trebui sa fie luat in considerare in cadrul planificarii urbanistice pe termen mediu si lung.
Piata imobiliara comerciala clasica va cunoaste o transformare in conditiile in care comertul online a inregistrat o dezvoltare accelerata generata de pandemia Covid-19. Riscul sanitar asociat deplasarii intr-un centru comercial clasic va stimula utilizarea platformelor comerciale online in detrimentul centrelor comerciale fizice.
In ceea ce priveste piata spatiilor logistice, apreciem ca aceasta va fi cel mai putin afectata de criza sanitara, intrucat dezvoltarea comertului online va trebui sustinuta de spatii moderne, situate in cat mai multe centre urbane de pe teritoriul tarii. Decalajul sever care exista fata de alte state din zona CEE implica un potential semnificativ de crestere al acestei piete pe termen mediu si lung.
In concluzie, apreciem ca pandemia nu a facut in esenta decat sa accentueze si sa grabeasca anumite procese si tendinte care se manifestau oricum la nivelul pietei de real estate. Efectele vor fi accentuate insa de evolutia crizei sanitare, iar cele trei scenarii posibile: pandemie pe termen scurt, pe termen mediu sau o evolutie de lunga durata in etape succesive de acalmie si accenture a numarului persoanelor infectate, urmeaza sa genereze la nivelul pietei imobiliare, transformari accentuate sau mai putin pronuntate ale consecintelor anticipate mai sus.
*** Articol realizat de Daniel Moreanu, avocat si doctor in drept.
