Constructiile realizate fara autorizatie vor putea fi intabulate in cartea funciara daca termenul de prescriptie pentru sanctionarea unei astfel de fapte s-a implinit si daca cladirea intruneste cerintele fundamentale privind calitatea in constructii. Aceasta este una dintre prevederile cheie ale Legii nr. 7/2020 care modifica Legea 50/1991 privind calitatea in constructii, publicata saptamana aceasta in Monitorul Oficial."Modificarea legislativa anunta, din punctul nostru de vedere, rezolvarea situatiei juridice pentru o parte semnificativa dintre constructiile din Romania care au fost construite fara autorizatie de construire", este de parere Andrei Vlasin, Avocat asociat la firma de avocatura D&B David si Baias, societatea de avocatura afiliata PwC Romania.
Potrivit specialistului, pana acum, pentru orice cladire, mai putin pentru cele edificate inainte de 1 august 2001, care beneficiau de un regim derogatoriu, nu existau prevederi legale care sa permita intabularea in cartea funciara a unei constructii fara autorizatie. Pentru acestea, singurul remediu era procedura intrarii in legalitate, care presupunea obtinerea unei autorizatii de construire ulterioare edificarii.
Insa, in luna iunie a anului trecut, Inalta Curte de Casatie si Justitie (ICCJ) a pus capat unei solutii practicate pe scara larga de proprietarii imobilelor construite fara autorizatie, excluzand orice posibilitate de intabulare in cartea funciara in afara sistemului administrativ de autorizare si receptionare a constructiilor. Mai precis, ICCJ a statuat ca, ca "lipsa autorizatiei de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum si lipsa procesului-verbal de receptie la terminarea lucrarilor constituie un impediment pentru recunoasterea pe cale judiciara, in cadrul actiunii in constatare, a dreptului de proprietate asupra unei constructii realizate de catre proprietarul terenului, cu materiale proprii (n.n. accesiunea imobiliara artificiala)".
"Este de presupus ca actualele modificari vin sa acopere acest vid legislativ generat de decizia ICCJ si sa simplifice procedura de intabulare a unor astfel de constructii daca a expirat termenul de 3 ani. Potrivit legislatiei in vigoare, executarea de constructii fara autorizatie constituie contraventie sau, dupa caz, infractiune, si se pedepseste conform legii. Termenul pana la care organul competent poate aplica sanctiunea este de 3 ani de la data savarsirii faptei", precizeaza Andrei Vlasin.
Astfel, pentru cladirile construite fara autorizatie de construire, certificatul de atestare/ adeverinta privind edificarea constructiei necesare pentru intabularea in cartea funciara a cladirii se pot emite in baza unei expertize tehnice care sa ateste respectarea cerintelor fundamentale aplicabile privind calitatea in constructii, inclusiv cu privire la incadrarea in reglementarile de urbanism aprobate. Mai precis, expertiza tehnica trebuie sa confirme respectarea cerintelor fundamentale aplicabile privind calitatea in constructii (rezistenta mecanica si stabilitate, securitate la incendiu, igiena, sanatate si mediu inconjurator, siguranta si accesibilitate in exploatare, protectie impotriva zgomotului, economie de energie si izolare termica, utilizare sustenabila a resurselor naturale). De asemenea, constructia trebuie sa respecte reglementarile de urbanism aplicabile.
Prin urmare, de la data intrarii in vigoare a acestei legi, daca termenul de prescriptie de 3 ani s-a implinit, iar expertiza tehnica confirma punctele mentionate mai sus, organul competent este obligat sa emita certificatul de atestare/ adeverinta privind edificarea constructiei. In baza acestui document, beneficiarul constructiei poate proceda la intabularea in cartea funciara.
"Sesizam, totusi, ca legiuitorul nu a tratat o situatia deosebit de des intalnita in practica, cand beneficiarul obtine autorizatia de construire, dar, din varii motive, nu efectueaza la timp receptia la terminarea lucrarilor, iar autorizatia de construire si avizele expira, fara vreo posibilitate de prelungire", mai arata avocatul.
Aspecte care necesita clarificare
Ca o propunere de amendament, avocatii de la D&B David si Baias considera deosebit de utila stabilirea unei proceduri simplificate pentru constructiile edificate in baza unei autorizatii de construire valabile, dar pentru care nu s-a mai intocmit procesul verbal de receptie la finalizare lucrarilor. Doar o astfel de reglementare ar asigura un tratament echitabil, atat pentru beneficiarii constructiilor care nu au obtinut autorizatia de construire, cat si pentru cei care au obtinut-o, dar durata lucrarilor a depasit perioada autorizata. Bineinteles, in ambele cazuri trebuie respectate credintele fundamentale privind calitatea in constructii.
Un alt aspect sensibil si care ar putea pune probleme constructorilor este modul de calcul al termenului de prescriptie mentionat mai sus avand in vedere ca pentru inceputul termenului de prescriptie si implinirea termenului de prescriptie exista opinii divergente in doctrina si in practica judiciara. Potrivit unei opinii, prescriptia nu incepe sa curga in lipsa procesului-verbal de receptie la terminarea lucrarilor. In acest caz, procedura simplificata nu ar mai fi posibila, dat fiind faptul ca in lipsa unei autorizatii de construire nu va putea exista nici un proces-verbal de receptie. A doua opinie considera ca prescriptia curge de la data incetarii lucrarilor de construire, indiferent daca exista sau nu receptie la terminarea lucrarilor. Aceasta a doua interpretare permite aplicarea modificarilor legislative si este posibil sa fi fost avuta in vedere de legiuitor. In lipsa unor prevederi exprese care sa transeze acest aspect, vom putea asista la practici neunitare sau eventuale abuzuri in randul functionarilor insarcinati cu emiterea certificatului de atestare/adeverintei privind edificarea constructiei.
In concluzie, modificarea Legii nr. 50/1991 si instituirea unei proceduri aparent simplificate de intrare in circuitul civil a imobilelor construite fara autorizatie de construire ofera un avantaj constructorilor atata timp cat Legea nr. 7/1996 prevede obligatia intabularii constructiilor in cartea funciara, inainte ca acestea sa fie instrainate sau ipotecate, indica avocatul Andrei Vlasin.
