MDRAP a publicat proiectul Strategiei Nationale a Locuirii

 

Potrivit proiectului strategiei, Legea locuintei nr. 114/1996, ce a fost revizuita in mod repetat -, trebuie inlocuita cu un cadru mai general. Normativul va reglementa si criteriile de eligibilitate avute in vedere la atribuirea locuintelor sociale (sau publice) si va clarifica rolul Agentiei Nationale pentru Locuinte (ANL). Potrivit specialistilor, in actuala forma, standardele minimale determina costuri relativ mari de constructie, precum si cheltuieli semnificative cu intretinerea si plata utilitatilor (in special in sezonul rece), noul proiect propunand, in acest sens, reducerea suprafetelor minime ale locuintelor sociale nou-construite. "Aceste aspecte determina autoritatile administratiei publice locale sa treaca in plan secund planificarea constructiei de noi locuinte sociale, iar beneficiarii celor existente sa fie in risc de evacuare din cauza dificultatii suportarii costurilor de intretinere. Prin reducerea suprafetelor minimale prevazute in Legea nr. 114/1996, exclusiv in cazul locuintelor sociale, se anticipeaza o reducere a cheltuielilor curente pentru plata utilitatilor si a costurilor de intretinere a locuintelor sociale. Totodata, avand in vedere lipsa de terenuri pentru constructia de locuinte sociale, intr-un spatiu limitat, autoritatile administratiei publice locale pot construi mai multe locuinte sociale in conditiile reducerii suprafetelor acestora".

 

ANL, institutie de interes public cu personalitate juridica si rol de coordonare a unor surse de finantare in domeniul constructiei de locuinte, functioneaza sub autoritatea MDRAP si a reprezentat, in perioada ulterioara recesiunii, principalul dezvoltator de locuinte sociale si pentru tineri cu varste sub 35 de ani. Potrivit proiectului SNL, vanzarea locuintelor cu chirii subventionate pentru tineri in contextul in care fondul de locuinte publice este deja foarte limitat nu este recomandata, recomandandu-se, exclusiv, inchirierea locuintelor in locul vanzarii acestora. Recent, Guvernul a anuntat ca va imprumuta 175 milioane de euro pentru constructia de locuinte pentru tineri, destinate inchirierii, de la Banca de Dezvoltare a Consiliului Europei (BDCE), pentru realizarea unui proiect de construire/ renovare/ modernizare a aproximativ 6.990 de astfel de locuinte. Costul total net estimat al proiectului este de 250 milioane de euro, din care imprumutul de la BDCE va finanta pana la 70% din costurile totale eligibile si diferenta va fi completata din bugetul MDRAP, prin ANL. Proiectul va fi implementat intr-o perioada de 5 ani, imprumutul avand o perioada de rambursare de 20 de ani.

Totodata, se recomanda revizuirea distinctiei dintre conceptul de "locuinta sociala" si alte tipuri de locuinte construite sau administrate de sectorul public, astfel incat toate locuintele aflate in proprietate publica si privata a autoritatilor administratiei publice, indiferent de utilitate, sa intre in categoria "locuintelor publice". Toate aceste locuinte vor putea fi construite si administrate prin ANL.

 

Guvernul intentioneaza sa sprijine infiintarea de cooperative carora sa le puna la dispozitie terenuri si sa le subventioneze constructia de locuinte, schema prin care vizeaza stoparea speculei imobiliare si limitarea profiturilor dezvoltatorilor. Executivul doreste, astfel, sa sustina diferite comunitati sa infiinteze organizatii non-profit, prin care sa construiasca locuinte in care membrii asociatiei sa locuiasca sau pe care sa le inchirieze. Potrivit SNL, "societatea cooperativa de locuinte este o intreprindere detinuta in mod egal de catre toti membrii sai, ce ofera, in general, o calitate mai buna a vietii la nivel individual si al comunitatii, la cost competitiv, deoarece se axeaza pe furnizarea catre membri a unor locuinte accesibile ca pret si nu pe cresterea la maximum a profiturilor pentru dezvoltatori.

Mai mult, autoritatile locale pot atrage sectorul privat in constructia de locuinte accesibile ca pret prin intermediul parteneriatelor public-private (PPP) si al Acordurilor de dezvoltare (AD) pentru construirea de locuinte private accesibile ca pret. PPP pot fi intelese drept angajamente contractuale intre o entitate guvernamentala si o companie privata, in cadrul carora societatea privata foloseste resursele Guvernului si imparte riscul, urmand indrumarile Executivului privind furnizarea de locuinte la pret accesibil. In vederea construirii de locuinte sociale ar putea fi incheiate parteneriate cu dezvoltatori privati in cadrul acordurilor de tip construire - exploatare - transfer (Build - Operate - Transfer - BOT), caz in care autoritatea locala ar pune la dispozitie terenul si infrastructura, iar sectorul privat ar construi locuintele, ar incasa chiriile si le-ar pastra pentru o perioada de timp fixa (de obicei 30 de ani), iar ulterior dreptul de proprietate ar fi transferat autoritatii locale. Chiriile ar fi putea stabilite la niveluri suficiente pentru a permite o rentabilitate modesta si ar face obiectul procedurilor de revizuire prevazute in acordul BOT. AD este un contract incheiat intre un dezvoltator privat si autoritatea locala, bazat pe conceptul unei contraprestatii. Drept conditie pentru a acorda unui dezvoltator autorizatia de construire pentru un anumit numar si tip de locuinte, autoritatea locala impune ca un anumit procent din aceste locuinte sa fie la un pret redus. "AD-urile pot fi utilizate pentru a cere dezvoltatorilor din sectorul privat sa furnizeze locuinte sociale; in alte cazuri, se poate solicita doar ca un anumit procent - de exemplu 20% - sa aiba un pret mai redus decat, de pilda, 50.000 de euro. In Romania, este posibil ca aplicarea AD sa impuna anumite amendamente de ordin juridic, in special, dar fara a se limita la Legea locuintei nr. 114/1996 si Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructie", se arata in SNL, la capitolul privind posibilitatile de atragere a mediului privat in constructia de locuinte accesibile.

 

Noua Lege a locuintei va asigura familiilor care, in prezent, se afla in situatie de risc din cauza lipsei de siguranta a structurilor in care locuiesc, posibilitatea de a ocupa spatii sigure prin consolidarea si renovarea cladirilor respective. Potrivit SNL, sprijinul autoritatilor va consta in mutarea proprietarilor din locuintele nesigure si cazarea temporara a acestora, pana la finalizarea lucrarilor de consolidare, sau va fi acordat sub forma unor subventii/ vouchere prin care gospodariile pot inchiria temporar locuinte private. Totusi, in cazul in care mutarea proprietarilor din locuintele nesigure nu este posibila ca urmare a refuzului acestora, se propune instituirea unui mecanism de expropriere si consolidare a respectivelor locuinte.

Totodata, in ceea ce priveste cladirile istorice vacante si neutilizate, se propune introducerea unei clauze de achizitie obligatorie, in baza unei politici care sa instituie imbunatatiri ale tuturor cladirilor istorice detinute in proprietate privata intr-o anumita perioada prevazuta. In cazul in care acest lucru nu este realizat, autoritatea administratiei publice locale trebuie sa poata achizitiona aceste structuri pentru a le reabilita, cu finantare de la bugetul local sau bugetul de stat, dupa caz. In plus, cladirile detinute in proprietate privata care sunt certificate ca monumente istorice, dar care sunt vacante si neutilizate pe o perioada extinsa si care sunt avariate, pot fi cumparate cu drepturi de preemptiune de catre statul roman prin Ministerul Culturii (conform Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice). Acest cadru legal trebuie sa permita conservarea, regenerarea si, daca este posibil, schimbarea destinatiei acestor cladiri.

 

Dupa evacuarea cladirilor, acestea vor trebui reabilitate sau demolate si reconstruite, in baza unei expertize tehnice detaliate. Finantarea lucrarilor de reabilitare trebuie sa provina, in mare parte, de la bugetul de stat si de la bugetele locale, surse completate de co-finantari de la proprietari, in functie de nivelurile de venituri ale acestora. Un aspect foarte important este asigurarea faptului ca aceste masuri nu impun o povara disproportionata gospodariilor sarace care locuiesc in aceste cladiri. In acest scop, valoarea contributiilor gospodariilor sarace trebuie completata cu granturi. "De exemplu, pentru gospodariile aflate in centila de venit 0-30, valoarea contributiei nu trebuie sa depaseasca 10% din venitul gospodariei si orice fonduri datorate in plus fata de aceasta suma trebuie suplimentate cu fonduri de la bugetul de stat sau local. In mod similar, pentru gospodariile aflate in centila de venit 30-50, contributia nu trebuie sa depaseasca 15% din venitul gospodariei; orice valoare in plus trebuie suplimentata printr-un grant. Se poate astepta ca gospodariile cu castiguri aflate deasupra medianei veniturilor sa-si plateasca in intregime contributia, fara niciun alt element de subventie. Acest tip de subventie progresiva asigura faptul ca toti proprietarii vor contribui la costul consolidarii si, in acelasi timp, directioneaza asistenta financiara speciala catre persoanele care au cea mai mare nevoie de ea", se arata in capitolul SNL privind implementarea lucrarilor de reabilitare structurala.

 

MDRAP propune crearea unei platforme de monitorizare in domeniul locuirii, care urmeaza sa supervizeze investitiile publice din acest sector, precum si datele privind fondul locativ existent si nevoia de locuinte. Totodata, autoritatile administratiei publice locale vor elabora un plan local privind locuirea, conform prevederilor prezentei strategii, care sa fie revizuit anual si care va aborda in principal problema locuintelor sociale si a comunitatilor marginalizate, precum si adoptarea de masuri pentru solutionarea acestor probleme. Programul Local de Locuire (PLL) va fi instrumentul de observare, de definire si de programare a investitiilor si actiunilor in domeniul locuirii la nivelul unei unitati administrativ-teritoriale, in vederea rezolvarii nevoii de locuinte, a conservarii si reabilitarii fondului de locuinte existent si asigurarii coeziunii sociale si teritoriale. Obiectivele si masurile inscrise in acest program se stabilesc pentru o perioada de minimum 5 ani. Documentul trebuie sa stabileasca, dupa o analiza elaborata, obiectivele si actiunile cu prioritate din domeniul locuirii pentru teritoriul lor. Documentul va prezenta structura fondului de locuinte si repartitia teritoriala a acestuia, a indicatorilor locuirii si a structurilor socio-rezidentiale urbane, va defini nevoile specifice de locuire ale unei localitati sau ale unei grupari urbane, precizand, in acelasi timp, obiectivele dezvoltarilor rezidentiale viitoare.

 

Potrivit SNL, fondul de locuinte existent in Romania se situeaza la circa 8,8 milioane de locuinte, circa 35% dintre acestea avand nevoie de reparatii urgente, peste 10.000 de blocuri fiind construite inainte de 1980 (si au nevoie de interventii la structuri, acoperisuri/ terase si la sistemele de incalzire. Aproximativ 35% din unitatile locative din Romania sunt in cladiri multifamiliale (blocuri de apartamente), 63% reprezinta locuinte individuale si 2% sunt gospodarii de alt tip. Un numar total de 607 cladiri  cu 10.570 de apartamente sunt incadrate in clasa intai de risc seismic. Dintre acestea, 370 de structuri sunt numai in Bucuresti, potrivit unei analize a fondului construit incluse in SNL. "Romania este cea mai mare tara din Europa de sud-est, cu 20,12 milioane de locuitori in 2011, care locuiesc in 7,4 milioane de gospodarii. Fondul de locuinte al Romaniei este format din 8,45 milioane de unitati situate in 5,3 milioane de cladiri, dintre care 17% sunt vacante. "Ca rezultat al privatizarii la scara larga dupa caderea regimului comunist, Romania are una din cele mai ridicate rate de proprietate imobiliara din Europa. O cultura inradacinata a proprietatii imobiliare, chiar si in randul segmentelor mai tinere ale populatiei, o piata de inchiriere care prezinta disfunctii si clauze bancare nefavorabile, explica si contribuie la perpetuarea nivelului ridicat de proprietate din Romania, unde 96,6% dintre cetateni detin o proprietate, in comparatie cu 70,7% in tarile UE-27. Proprietatea de stat se ridica la numai 1,13% (2,1% in municipii si orase si 0,7% in comune) din parcul total", se mai arata in SNL.

Conform aceleiasi surse, rata de constructie a noilor locuinte este mai mica de 1% din fondul imobiliar total pe an, cota scazuta fiind influentata, in primul rand, de lipsa cererii "efective". Totusi, chiar si cu acest ritm lent de constructie, amplasarea noilor unitati rezidentiale la periferia oraselor mijlocii poate genera o extindere urbana necontrolata, similara exemplelor oferite de orasele mari precum Bucuresti si Cluj-Napoca in anii anteriori crizei.

In Bucuresti, aproximativ 27.000 de locuinte noi au fost construite dupa 2006, conform estimarilor CBRE, unul din principalii furnizori de servicii imobiliare din tara. Aceste unitati sunt raspandite in 115 complexuri rezidentiale cu peste 20 de unitati fiecare. Aproximativ o treime din acest fond locativ (adica, aproximativ 9.000 de locuinte) se afla in judetul Ilfov, unde circa 4.000 de apartamente in 31 de centre rezidentiale sunt in diferite faze de constructie si se livreaza pe piata incepand din anul 2015. Cea mai atractiva zona pentru noile proiecte este reprezentata de sudul judetului Ilfov, unde terenul este mai putin scump si exista acces la transportul in comun. Circa 44% din proiectele de dezvoltare recente au aparut in zona aceasta, dupa 2006.

 

Din fondul imobiliar curent de 15.700 de apartamente din complexurile rezidentiale mari (cu peste 200 de unitati locative) din Bucuresti, 64% au fost livrate in primii doi ani post-criza. In anii de varf ai proiectelor imobiliare rezidentiale (2005-2008) s-au inregistrat vanzari medii de 25-30 de unitati pe proiect pe luna. In perioada 2008-2011, vanzarile au ajuns, in medie, la 2-3 apartamente pe proiect pe luna, in timp ce dezvoltatorii indreptati spre cumparatori cu venituri reduse au vandut, in medie, 4-6 unitati/ proiect/ luna. De la criza financiara din perioada 2008-2009, cei mai multi dezvoltatori au desfasurat proiecte mai mici in cladiri individuale cu unul sau doua etaje. Avand drept cauza partiala o supra-oferta de locuinte in orasele mari din Romania din anii pre-criza, dezvoltatorii nu au mai construit proiectele la scara larga. In Cluj-Napoca, de exemplu, investitorii asteapta ca unitatile existente sa fie preluate, inainte de a incepe proiecte noi majore.

 

Finantarea constructiilor de locuinte pentru grupurile vulnerabile se va face prin Programul Operational Regional (POR) in cadrul axelor prioritare 8 si 9. Astfel, construirea si reabilitarea locuintelor protejate si asistate vor fi eligibile in cadrul Axei prioritare 8 pentru dezvoltarea infrastructurii sanitare si sociale. Axa dispune de o alocare in valoare totala de 400 milioane de euro, insa aceasta suma este destinata mai multor tipuri de obiective, precum spitale regionale si alte infrastructuri sanitare, centre de servicii sociale etc. Beneficiarii acestor fonduri vor fi autoritatile publice locale, precum si furnizorii privati de servicii sociale. Totodata, constructia, reabilitarea si modernizarea locuintelor sociale vor fi eligibile in cadrul Axei prioritare 9 privind sprijinirea regenerarii economice si sociale a comunitatilor vulnerabile. Aceste fonduri au ca scop sustinerea dezvoltarii integrate a zonei, pe baza unui set de actiuni care combina investitiile in sanatate, educatie, consiliere si dezvoltarea de locuinte sociale. Axa dispune de o alocare bugetara de 90 milioane euro destinata grupurilor de actiune locala ce implica autoritati locale, furnizori de servicii sociale si alte organizatii ale societatii civile.

In plus, o parte semnificativa a fondurilor se va indrepta, in continuare, catre reabilitarea termica. Locuintele sociale si, in general, fondul imobiliar public, ar putea beneficia in urma unei mai bune stabiliri a prioritatilor in cadrul acestor linii de finantare.