Inregistrarea unui contract de inchiriere a unui imobil la ANAF este o obligatie legala pentru proprietarii din Romania si vine la pachet cu o serie de beneficii, atat pentru ei, cat si pentru chiriasi. De cealalta parte, nerespectarea legii implica sanctiuni si poate lasa loc de abuzuri, de ambele parti. Cel mai recent studiu realizat de agentia imobiliara Kastel Group a aratat ca doar 33,7% dintre chiriasii romani stiu ca au contractul de inchiriere inregistrat la Administratia Financiara, in timp ce 34,9% declara ca au un contract nedeclarat, ori o proprietate inchiriata mascat, sub forma unui comodat sau doar o intelegere verbala. Ce risca un chirias fara forme legale, dar un proprietar care nu isi declara veniturile obtinute din chirie?,,Piata imobiliara se poate dezvolta doar daca se bazeaza pe corectitudine si respectarea legii. Le spunem asta din start tuturor clientilor si colaboratorilor nostri. Lucram cu juristi si experti financiari care ne ajuta sa ii informam ce obligatii legale au si care sunt consecintele incalcarii lor. Din pacate, ultimul studiu Kastel ne-a demonstrat ca piata continua sa ramana intr-o zona gri si ca mai este multa educatie de facut la acest capitol”, spune Christian Tudorache, CEO si cofondator Kastel Group.
Riscurile la care sunt expusi chiriasul si proprietarul care nu au semnat un contract de inchiriere
Neincheierea unui contract in forma scrisa este de cele mai multe ori intentionata, proprietarul urmarind evitarea platii impozitelor pe veniturile obtinute din chirie. Totusi, riscurile la care se expune nu ar trebui sa fie neglijate.
,,In lipsa unui contract scris, proprietarul nu va putea demonstra obligatiile pe care chiriasul si le-a asumat si, pe cale de consecinta, nu va putea dovedi eventualele pretentii fata de acesta. Problemele pe care proprietarul le poate intampina in lipsa unui contract de inchiriere in forma scrisa pot fi legate de: refuzul de plata a chiriei, plata unei chirii mai mici decat cea convenita, imposibilitatea controlarii modului de folosire a imobilului, imposibilitatea controlarii duratei contractului, imposibilitatea perceperii de penalitati de intarziere la plata chiriei. In lipsa unui contract de inchiriere, cel mai probabil nu va exista nici procesul verbal de predare-primire a imobilului, astfel incat, la restituire, chiriasul va putea contesta orice pretentii ale proprietarului legate de starea imobilului sau de dotarile acestuia”, explica avocatul Doru Neamtu.
In acelasi timp, proprietarul nu va putea executa silit chiriasul pentru recuperarea eventualelor chirii restante sau pentru restituirea imobilului la expirarea duratei stabilite initial. Totodata, el va raspunde penal pentru savarsirea infractiunii de evaziune fiscala in cazul neincheierii contractului de inchiriere in forma scrisa si nedeclararii veniturilor obtinute. In aceasta situatie, organele de cercetare penala pot fi sesizate chiar si de catre chirias.
,,Legea prevede sanctiuni extrem de aspre pentru astfel de fapte, respectiv inchisoarea de la doi la opt ani si interzicerea unor drepturi sau amenda penala. Individualizarea pedepsei se realizeaza in functie de valoarea prejudiciului, precum si de momentul si conditiile in care acesta este acoperit”, completeaza Doru Neamtu.
De cele mai multe ori, chiriasul nu protesteaza fata de decizia proprietarului de a nu incheia un contract de teama ca i s-ar putea cere mai multi bani pe chirie. Insa, acesta ignora abuzurile la care se expune. Evacuarea fortata, inainte de termenul agreat si fara preaviz, majorarea unilaterala a chiriei, impunerea unor costuri despre care nu s-a discutat initial, imputarea unor deficiente preexistente ale spatiului, vizite neanuntate, chiar si insusirea bunurilor sale sunt doar cateva exemple.
Consecintele pentru chiriasul si proprietarul care au semnat un contract de comodat
Intocmirea unui contract de comodat care mascheaza o inchiriere reprezinta o solutie des intalnita in piata. Principala caracteristica a contractului de comodat este transmiterea folosintei gratuite asupra unui bun. Atunci cand se percepe o suma de bani pentru respectiva folosinta se anuleaza conceptul de „comodat” si vorbim despre o intelegere frauduloasa, ce are ca scop evaziunea fiscala.
,,Sa vorbim despre situatia in care chiriasul se prezinta cu buna stiinta si in intelegere cu proprietarul ca fiind un comodatar, iar chiria este platita, respectiv incasata “la negru” (nedeclarata). O astfel de intelegere este element constitutiv al infractiunii de evaziune fiscala, prin ascunderea sursei impozabile sau taxabile. Astfel, raspunderea penala este a tuturor celor implicati, adica, inclusiv a chiriasului. Chiar daca autorul infractiunii este proprietarul (pentru ca acesta nu-si declara veniturile in vederea fiscalizarii), chiriasul va fi considerat complice, adica persoana care, cu intentie, inlesneste sau ajuta in orice mod la savarsirea unei fapte prevazute de legea penala. Potrivit Codului penal, complicele va fi pedepsit cu aceeasi pedeapsa prevazuta de lege pentru autor”, mai spune Doru Neamtu.
Una dintre solutiile prin care piata chiriilor ar putea deveni un loc sigur, lipsit de riscuri atat pentru proprietar, cat si pentru chirias, este serviciul de property management pe care Kastel Group il implementeaza deja pentru clientii sai. Prin intermediul acestui serviciu, problemele administrative sunt preluate de catre specialisti, care se ocupa de gestionarea imobilului si asigura legatura dintre proprietar si chirias.
