CROSSPOINT: Proiectele de birouri deja autorizate sunt transformate in “mixed-use”

Industria de real estate este una dintre cele mai importante in economia globala, ea acoperind nevoi esentiale precum locuinte, birouri, terenuri sau spatii de depozitare. Piata imobiliarelor reactioneaza printre primele atunci cand exista factori care declanseaza fie boom-uri, fie crize.

„Imobiliare au fost, sunt si vor fi intodeauna o optiune de investitie, la nivel global, iar crizele, de orice fel, au aratat acest lucru. Chiar daca este una dintre primele industrii care resimte efectele cresterilor economice sau ale unei recesiuni, real estate-ul le-a traversat de fiecare data si a ramas in top pe harta fiecarui investitor”, spune Codrin Matei, Managing Partner Crosspoint Real Estate.

Sectorul de birouri a fost in mod direct afectat de criza sanitara si percepe cele mai multe schimbari. “Feedback-ul din piata in aceasta perioada a fost mixt, iar toata lumea vorbeste acum doar despre schimbare. Dupa cum stim cu totii in aceasta perioada multi angajati sunt si lucreaza de acasa, asadar cladirile si spatiile de birouri au un grad mic de ocupare si trec printr-o restructurare a amenajarii, prin solutii de fit-out sau recompartimentari adaptate distantarii sociale, cauzate de pandemie”, a declarat Cosmin Smighelschi, Associate, Office Agency Crosspoint Real Estate. Multe companii ofera in prezent un tip de serviciu numit workplace consultancy, cu scopul de a asigura angajatii care se intorc sau se vor intorace in birouri ca sunt si vor fi in deplina siguranta. “Estimam ca mare parte dintre angajati vor reveni la birou incepand cu partea a doua a anului, desi sunt companii care accepta deja faptul ca poate vor reveni in birouri chiar anul viitor, ceea ce desigur este o presiune pe piata de real estate. Nu poate sti nimeni ce se va intampla inca, dar ce stim sigur este ca lucrurile clar se vor schimba”, explica Smighelschi.

Productivitatea lucrului de acasa este, in anumite sectoare de piata, in crestere, iar unele companii sunt confortabile cu lucrul de acasa.

“Proprietarii de cladiri de birouri adopta noi strategii, prima este zona de subinchiriere, iar a doua este renegocierea actualelor contracte”, spune Cosmin Smighelschi. Aceste doua strategii au, desigur, multe avantaje, iar in cazul renegocierii proprietarii castiga stabilitate prin contracte prelungite, iar chiriasii vor castiga o reducere a costurilor, impreuna cu aceeasi stabilitate - lucruri dorite de ambele parti in sectorul birourilor. „Partea de subinchirieri poate aduce acum un upgrade de spatii pentru multe companii care isi doreau un sediu in locatii mai bune, spatii mai mari si in cladiri de clasa A, la costuri accesibile. Iar chiriasii care ofera o parte a spatiului in subinchiriere vor optimiza mult costurile si isi vor putea pastra actualele contracte, aducandu-le, in acelasi timp, si stabilitate”, mai spune Smighelschi.

“Daca ne-am gandi la cand lucrurile vor reveni la forma lor de dinaintea pandemiei, as putea spune ca poate undeva intre sase si 12 luni. Pentru ca, spre exemplu, pentru 2021-2022 erau asteptati inca 500.000 de mp de spatii noi de birouri, ca efect al pandemiei, vom vedea probabil undeva la jumatate dintre acestia livrati in urmatorii doi ani”, estimeaza asociatul Crosspoint. De asemenea, si livrarile acestora vor fi intarziate cu sase pana la 12 luni, insa totul depinde de cat de mult se va mai lucra de acasa. Daca acest intreg an va functiona inca cu lucrul de acasa, aceste termene vor fi si ele cu siguranta prelungite, iar spatiile recalibrate. “O alta solutie buna, adaptata acestei perioade, ar fi ca proiectele de birouri care sunt in desfasurare sau autorizate, sa mearga catre regandirea lor in proiecte mixed-use. Acest lucru ar aduce din nou un beneficiu tuturor, reduceri de costuri pentru angajati fiind aproape de locul de munca si o mai mare rata de vanzare si succes pentru dezvoltatori”, concluzioneaza Smighelschi. Un alt aspect important care se va schimba, mai spune el, in conditiile in care cel putin cateva luni lucrul de acasa va fi inca necesar, este cel legat de plata angajatilor, de la plata pe ora cum se uziteaza in prezent, la o plata pe performanta, pentru a plati in viitor performanta cu adevarat.

Proiectele mixed-use si smart-house, desi ele erau deja pe harta dezvoltatorilor, vor deveni de acum - ca efect (pozitiv) al pandemiei - obligatorii in dezvoltarile rezidentiale urmatoare. „Oamenii au observat, cu atat mai mult acum - lucrand de acasa - cat de important este acest spatiu. Cat de important este sa ai spatii disponibile pentru mai multe tipuri de activitati, precum un spatiu dedicat unui birou sau terase mari, care sa ofere posibilitatea de a fi confortabil, in asa fel incat sa fii productiv”, a declarat Bogdan Iliescu, Associate Director, Residential Crosspoint Real Estate.

Un alt efect foarte bun este cel legat de calitate, produsele care vor fi construite de acum incolo sunt obligate sa fie mult mai bune, din toate punctele de vedere. „Pe langa factorii deja mentionati, dezvoltatorii vor fi si mai atenti la un layout mai bun si mai eficient al cladirilor, spatii comune sigure, spatii generoase de joaca pentru copii si de agrement, impreuna cu toate facilitatile necesare unui complex rezidential - lucruri care vor duce, din ce in ce mai mult, la un nivel de trai cu adevarat de calitate”, explica Iliescu.

Piata rezidentiala post carantina, mai spune acesta, nu a suferit atat de mult si chiar daca a adus un blocaj, cererile au revenit la acelasi nivel, tocmai pentru ca oamenii au ajuns acum sa aprecieze si sa foloseasca tot mai mult si mai complex spatiile de acasa. “De asemenea, investitorii vad acum sectorul rezidential ca pe o investitie si mai sigura decat in trecut, iar apetitul lor pentru noi proiecte de locuit devine tot mai mare. Suntem increzatori ca segmentul rezidential va avea beneficii si rezultate foarte bune post pandemie, mai ales pe zona calitatii, ceea ce arata ca aceasta piata se va maturiza cu adevarat”, conchide Bogdan Iliescu.

Pe zona de investitii, criza sanitara a provocat caderea a doua tranzactii care erau in plina desfasurare si care se anuntau a fi unele dintre cele mai mari de pe piata. “Insa in prezent observam interes din partea unor noi jucatori care vor sa intre pe piata locala, iar acesta este un lucru foarte important si incurajator”, a declarat Catalin Gavrila, Associate Director, Land Development Crosspoint Real Estate.

Retailul a fost unul dintre segmentele cele mai lovite de aceasta pandemie, dupa cum stim cu totii. “Ce am observat, in schimb, a fost ca jucatorii non-food au devenit in acest context mai bataiosi ca niciodata. Insa, spre finalul anului, lucrurile in ansamblu consider ca se vor imbunatati in acest sector, desi estimarile sunt in prezent destul de sumbre”, spune Gavrila.

In zona de terenuri activitatea nu s-a oprit, pentru ca aceasta zona functioneaza aproape in orice conditii, dar si pentru ca tranzactiile in acest sector necesita o durata mai mare de timp pana la inchidere. “Noi, spre exemplu, am lucrat doua tranzactii de terenuri, incepute si inchise chiar in timpul pandemiei. Apetitul aici se mentine ridicat pe toate zonele de dezvoltari, pentru achizitii de terenuri atat pentru proiecte rezidentiale, de retail, office sau industriale”, explica Catalin Gavrila.

“Un lucru extraordinar observat de noi in aceasta perioada dificila, este o empatie mai ridicata din partea vanzatorilor de terenuri, lucru care inainte de pandemie nu era ceva foarte des intalnit”, sustine Gavrila. Spre exemplu, un proprietar care avea un teren de vanzare nu avea o disponibilitate prea mare pentru discutii si negocieri pentru ca peste o ora sau maine avea o alta oferta. “In prezent, insa, am vazut cum vanzatorii au devenit mai intelegatori si implicit mai dispusi sa discute riscuri, ba chiar sa gaseasca impreuna cu potentialul cumparator solutii de diminuare a riscurilor, de optimizare a terenului, a viitorului proiect, dar si negocieri de preturi. Recunosc ca este si mai placut, dar si mai usor sa lucrezi la o tranzactie care are ceva mai multa empatie si disponibilitate catre discutii libere si eficiente, ca atunci cand fiecare parte implicata are acelasi scop: un proiect de calitate, pentru care se cauta solutiile cele mai bune inca de la desenarea lui pe hartie”, detaliaza asociatul Crosspoint.

Ca in orice criza, se vor vedea si multe efecte pozitive, iar printre acestea se estimeza un 2021 mai bun chiar si decat 2019, deoarece toate intarzierile din acest an, ca urmare a pandemiei, vor aglomera in mod benefic mediul de business si de lucru in 2021.

E-commerce a fost singurul segment care a beneficiat in urma crizei sanitare. “Volumul si valoarea comenzilor online au avut o crestere semnificativa in aceasta perioada. Desi in ultimele doua luni cererea pe zona de online nu mai inregistreaza nivelul din martie si aprilie, consideram ca se va mentine tendinta de crestere a acestui segment, ceea ce va genera cerere suplimentara de spatii logistice”, a declarat Emilian Podaru, Head of Industrial & Logistics Crosspoint Real Estate. In cazul celorlalte sectoare, aceasta perioada va duce la eficientizari ale proceselor logistice. “Pe termen scurt, aceasta eficientizare poate genera o limitare a extinderilor si chiar subinchirieri in cazul spatiilor excedentare, dar consideram ca, in general, piata spatiilor logistice va ramane stabila, cu o usoara tendinta de crestere in perioada urmatoare”, spune Podaru.

Conform acestuia, actuala criza sanitara a accentuat provocarile logistice cauzate de razboiului economic dintre China si SUA, dar si cele cauzate de distanta mare intre capacitatile de productie din Asia si pietele de desfacere din Europa si America de Nord. Conceptul de nearshoring, de relocare a capacitatilor de productie intr-o tara situata in aceeasi regiune cu piata de desfacere, va schimba semnificativ industria de logistica in urmatorii ani. “Tarile care ofera costuri mici de productie si un mediu de business predictibil vor beneficia de relocarile din urmatorii ani. Potrivit Savills Nearshoring Index, in zona Uniunii Europene, Romania se claseaza pe locul al treilea din punct de vedere al potentialului industrial dupa Cehia si Ungaria. Pentru Romania este o oportunitate, pe termen mediu si lung, de crestere a capacitatilor de productie si a exporturilor spre Uniunea Europeana”, explica Emilian Podaru.