Contractia pietei de credite ipotecare, distorsionarea sectorului imobiliar si deteriorarea conditiilor de locuit din Romania reprezinta numai cateva consecinte negative ale intrarii in vigoare a asa-numitei "legii a darii in plata", potrivit unei analize de impact realizate de grupul bancar BCR. Conform simularilor financiare realizate de analisti, considerand forma curenta a proiectului de lege, institutiile financiar-bancare vor fi nevoite sa adopte masuri prudentiale pentru a reduce riscul de credit si pentru a proteja fondurile deponentilor si ale actionarilor, din care se acorda credite. Astfel, analistii BCR au modelat impactul unei cresteri medii a avansului la creditele ipotecare si imobiliare de la 15%, in prezent, la o medie viitoare de 30%, un nivel considerat prudential pentru a asigura rambursarea fara riscuri a unui credit acordat din depozitele atrase de la clienti.
In primul rand, intrarea in vigoare a acestui act normativ ar putea duce la contractia cu aproximativ 60% a pietei de credite ipotecare, dar si a celei imobiliare, avand in vedere faptul ca aproximativ 160.000 de potentiali clienti nu vor dispune de un avans suficient de mare pentru contractarea unui credit. "Luand in considerare situatia actuala de pe piata, doar unul din zece clienti are posibilitatile financiare sa achite un avans de peste 30% din valoarea imobilului. Astfel, la nivelul intregii piete, numarul de clienti eligibili se va reduce cu 60% in urmatorii cinci ani, de la 270.000 in prezent la 110.000 de persoane creditate in 2020", se arata in documentul transmis de BCR.
Totodata, reprezentantii bancii sunt de parere ca programul Prima Casa va disparea, in cazul in care garantia statului devine nula si, fara aceasta, institutiile financiar-bancare nu vor mai putea oferi facilitatile de avans scazut si dobanda redusa. Astfel, volumul finantarilor imobiliare intermediate de banci se va reduce, in perioada 2016-2020, de la aproximativ 50 miliarde lei la aproximativ 15 miliarde lei. Un efect tertiar al acestei situatii de piata va face ca surplusul de lichiditate creat sa antreneze o scadere semnificativa a dobanzilor la depozite.
Perioada de economisire a banilor pentru avans creste cu 8 ani
In al doilea rand, analistii BCR avertizeaza ca, pentru un client mediu (incluzand familiile unde ambii soti sunt co-debitori), va fi necesara o perioada suplimentara cu 8 ani mai lunga ca sa economiseasca suficient pentru avansul unui credit pentru casa (simularea include ajustarea in jos a preturilor caselor si apartamentelor). "Considerand faptul ca, pentru o familie medie, perioada suplimentara de economisire a unui avans la creditul de casa va creste cu 8 ani (luand in calcul rata de economisire curenta a gospodariilor din Romania), estimam ca alocarea unor sume substantiale din depozitele curente in vederea avansului va avea ca urmare imposibilitatea efectiva pentru majoritatea familiilor sa economiseasca pentru situatii de urgenta neprevazute (boala, accident, somaj), ceea ce sporeste riscurile pentru scaderea standardului de viata, in mod ineficient si periculos", se mai arata in comunicatul BCR.
In plus, analistii estimeaza ca "legea darii in plata" ar putea distorsiona semnificativ piata imobiliara, permitand unui numar restrans de detinatori de lichiditati semnificative (numerar sau depozite) avantajul inechitabil de a profita de scaderea preturilor imobiliare si a face investitii speculative, cu risc zero, beneficiind de prevederile legii pentru a ceda, fara restrictii, imobilele catre bancile creditoare, in cazul in care investitiile nu aduc randamentul scontat.
Un alt efect tertiar al acestei situatii de piata va face ca nivelul chiriilor sa creasca semnificativ, chiar in pofida lipsei de imbunatatiri a fondului locativ destinat inchirierii, numai in baza unei cereri mult mai ridicate decat oferta.
Varsta medie pentru prima achizitie ipotecara se va majora la 42 de ani
Nu in ultimul rand, analistii BCR avertizeaza ca noua legislatie va afecta in special tinerii, in contextul in care varsta medie pentru prima achizitie ipotecara se va majora la 42 de ani, cu efecte adverse semnificative asupra standardelor de locuit si vietii de familie. "Luand in calcul varsta medie a clientilor care achizitioneaza prima oara o locuinta prin credit ipotecare, respectiv cea de 34 de ani (conform profilului de client al programului Prima Casa) si considerand prelungirea cu 8 ani de zile a perioadei in care poate fi economisit avansul pentru achizitionarea unei locuinte prin credit, varsta medie a unui client (inclusiv soti co-debitori), care achizitioneaza in premiera o locuinta prin credit, va creste semnificativ, la 42 de ani. Situatia creata ii va determina pe cei mai multi tineri fie sa continue sa locuiasca cu parintii pana la o varsta inaintata, fie sa locuiasca in apartamente improprii (spatiu insuficient, confort locativ precar), ceea ce ar putea avea semnificative efecte adverse sociale si demografice, din punct de vedere al standardelor de locuit si vietii de familie", mai arata specialistii BCR.
***
Proiectul de Lege privind darea in plata a unor bunuri imobile in vederea atingerii obligatiilor asumate prin credite a fost adoptat de Camera Deputatilor (decizionala) la 2 decembrie 2015 si se afla, actualmente, in procedura de reexaminare. Potrivit normativului, debitorul va ceda toate bunurile ipotecate in favoarea creditorului, in situatia in care executarea obligatiilor asumate prin contractul de credit a fost garantata cu doua sau mai multe bunuri. Modificarile au fost intens criticate de catre reprezentantii bancilor.
